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Arrendamientos frente a ejecuciones hipotecarias

Presunción registral y protección del contrato previo

La Sentencia n.º 728/2025 del Tribunal Supremo, dictada el 12 de mayo de 2025 por la Sala Primera, aborda con especial claridad la tensión jurídica entre el principio de legitimación registral y la validez de los contratos posesorios celebrados con titulares registrales anteriores, en el marco de una ejecución hipotecaria posteriormente declarada nula. La resolución asienta doctrina sobre la eficacia del contrato de arrendamiento frente a un titular registral que accede al dominio por adjudicación forzosa y plantea límites importantes al automatismo de la extinción ex lege previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Antecedente registral: legitimación y vigencia del asiento

El nuevo titular, Divarian Propiedad, S.A.U., alegó la legitimación activa derivada del asiento registral de su adquisición, en virtud de lo dispuesto en los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria. Afirmó que el contrato de arrendamiento aportado por la demandada carecía de inscripción, y por tanto no era oponible conforme al artículo 13.1 de la LAU (redacción vigente entre 2013 y 2019). Este precepto dispone la extinción del arrendamiento cuando la finca es objeto de una enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, salvo que el contrato haya accedido al Registro con anterioridad.

Sin embargo, la validez de ese asiento registral se encontraba afectada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 187/2020, que declaró la nulidad del procedimiento ejecutivo por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, previsto en el artículo 24.1 de la Constitución Española. Esta nulidad operó una retroacción procesal que privó de efectos jurídicos a la adjudicación forzosa, al menos hasta que se regularizase el requerimiento de pago conforme a ley.

La oposición fundada en el artículo 444.2.2.º LEC

La demandada se opuso a la acción de protección registral, amparándose en el artículo 444.2.2.º de la LEC, que permite resistir la acción si el ocupante posee el bien “por contrato u otra cualquiera relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores”. La legitimación que deriva del artículo 38 LH, aunque otorga a su titular una presunción iuris tantum de veracidad y posesión, puede ser desplazada por la existencia de un título posesorio jurídicamente fundado.

El contrato de arrendamiento se celebró el 1 de enero de 2017, cuando Mediterráneo Investment Properties, S.L. aún era titular registral, y antes de que se perfeccionara la transmisión posterior. No constaba denuncia del contrato ni expiración del término, por lo que se hallaba vigente en régimen de prórroga en la fecha de interposición de la demanda (2020), tal y como reconoció el Tribunal Supremo.

Eficacia limitada del procedimiento del artículo 41 LH

El artículo 41 de la Ley Hipotecaria contempla una acción sumaria, no disponible para resolver cuestiones complejas sobre la validez de títulos posesorios. La jurisprudencia, recogida en sentencias anteriores como la STS 1064/2024 y 316/2025, ha dejado claro que este procedimiento no debe utilizarse cuando existe una relación jurídica directa que legitime al ocupante frente al nuevo titular.

La Sala recuerda que el objeto de esta vía procesal es asegurar la eficacia externa del Registro, pero no deslegitima automáticamente relaciones jurídicas sustantivas válidas celebradas con titulares anteriores. Al tratarse de una controversia que exige prueba y análisis complejo, la tutela posesoria del arrendatario debe prevalecer hasta que, en su caso, se discuta la nulidad, vigencia o resolución del contrato en el cauce declarativo correspondiente.

Extinción ope legis condicionada por la nulidad de la ejecución

Aunque el artículo 13 LAU opera la extinción del arrendamiento tras la adjudicación forzosa, el Tribunal Supremo considera inaplicable dicha consecuencia automática en casos como este. En primer lugar, porque la ejecución hipotecaria que originó la adjudicación fue anulada. En segundo lugar, porque el contrato de arrendamiento fue celebrado en un momento en que la arrendadora era aún titular registral, y sin conocimiento de la existencia del proceso ejecutivo.

La Sala subraya que este contexto priva de buena fe al nuevo titular que adquiere en virtud de una adjudicación afectada por nulidad. Por tanto, la extinción legal del contrato no puede producirse sin una evaluación adicional sobre la licitud y eficacia de la relación arrendaticia.

Fallo del Supremo: protección del arrendatario

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación y por infracción procesal, revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería y confirma la dictada en primera instancia. Reconoce que el contrato de arrendamiento constituye un título legítimo de posesión con plena virtualidad para oponerse a la acción ejercitada por el nuevo titular registral. Asimismo, confirma que no cabe evaluar la validez de dicho título en un procedimiento sumario, al tratarse de una cuestión jurídica sustantiva compleja.