La tolerancia vecinal legitima rótulos antiguos en fachada urbana
El derecho a anunciarse en fachada común. Sentencia AP Cantabria 238/2025, de 1 de abril.
La Audiencia Provincial de Cantabria ha reconocido el derecho de un arrendatario a mantener carteles publicitarios de su despacho de abogados en la fachada de un edificio protegido. La resolución, dictada en abril de 2025, revoca una sentencia anterior del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Santander y se fundamenta en la existencia de un consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios, así como en la aplicación de doctrina jurisprudencial relativa a la publicidad de actividades económicas, incluso cuando se ejercen en edificios sometidos a régimen de protección patrimonial.
La controversia: carteles en un edificio protegido
La disputa surge a raíz de una demanda interpuesta por una comunidad de propietarios contra un arrendatario que ejerce la abogacía en una oficina del inmueble. La comunidad solicitaba la retirada de siete carteles publicitarios instalados en la fachada sur y en las columnas del soportal del edificio, alegando que infringían tanto los estatutos de la comunidad como las normas urbanísticas del PGOU de Santander, al tratarse de un inmueble con protección estructural de Nivel 2.
Según el acuerdo comunitario adoptado en octubre de 2021 —y no impugnado por el arrendatario—, se requería la retirada de los carteles bajo apercibimiento de acudir a los tribunales. El juzgado de instancia estimó parcialmente la demanda, autorizando únicamente la permanencia de uno de los carteles.
Fundamento del recurso: ejercicio de la actividad profesional
El demandado apeló la sentencia alegando, entre otros motivos, que los rótulos existían desde al menos 1969 y que su familia había ejercido actividades económicas en ese local desde los años cuarenta, primero como estudio de fotografía y posteriormente como despacho jurídico. El arrendatario defendía su derecho a realizar publicidad de sus servicios profesionales conforme al artículo 19 del Estatuto General de la Abogacía Española.
El recurso también subrayó que la distinción entre actividades comerciales y profesionales no debía ser determinante para aplicar la doctrina jurisprudencial que flexibiliza la alteración de fachadas en favor de los locales de negocio. Asimismo, alegó la existencia de una situación discriminatoria, al permitir la comunidad carteles similares de otros ocupantes del inmueble.
Doctrina del consentimiento tácito y jurisprudencia aplicable
La Audiencia Provincial estimó el recurso argumentando que la comunidad toleró durante décadas la existencia de dichos rótulos y vitrinas, sin haber ejercido acciones dirigidas a su retirada hasta 2021. En aplicación de jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, se concluye que dicha inactividad puede constituir un consentimiento tácito, siempre que se base en actos concluyentes y prolongados en el tiempo (SSTS 26/05/1986, 12/10/1992, 15/10/2013).
Asimismo, el tribunal rechaza la distinción entre actividades económicas de carácter comercial y profesional a efectos de la necesidad de visibilidad, considerando ambas como equivalentes desde el punto de vista jurídico. Añade que el uso de carteles no menoscaba la seguridad del edificio ni altera su estructura, ni se ha acreditado perjuicio efectivo a los derechos de los propietarios.
Fallo: se reconoce el derecho a mantener los carteles
La Audiencia Provincial revoca la sentencia de instancia y desestima íntegramente la demanda de la comunidad de propietarios, reconociendo el derecho del arrendatario a mantener los carteles en cuestión.