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La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto un recurso de casación en el que se discutía el destino del remanente obtenido tras la venta de un inmueble hipotecado. El caso gira en torno a la aplicación de la garantía de deuda ajena en el marco del concurso de acreedores, y sobre si el importe sobrante debía destinarse al pago del acreedor hipotecario o a la masa activa.

Hechos probados

Inmueble vendido en el concurso con doble carga hipotecaria

Una sociedad mercantil en concurso vendió de forma directa un inmueble incluido en la masa activa. El bien estaba gravado con dos hipotecas, ambas a favor del mismo acreedor:

• La primera hipoteca, constituida como garantía de una deuda propia de la concursada.
• La segunda hipoteca, constituida como garantía de deuda ajena, actuando la concursada como hipotecante no deudor.

El importe obtenido con la venta fue insuficiente para cubrir ambas deudas. Se satisfizo el crédito garantizado por la primera hipoteca, quedando un remanente. El acreedor hipotecario solicitó aplicar este remanente a la segunda hipoteca. Por el contrario, la administración concursal consideró que ese importe debía integrarse en la masa activa del concurso.

Resoluciones previas

Del rechazo inicial al reconocimiento en apelación

El juzgado mercantil rechazó la solicitud del acreedor hipotecario. Alegó que la garantía de deuda ajena no podía ejecutarse en el concurso del hipotecante no deudor, y que debía reclamarse en el procedimiento concursal del deudor principal.

Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esa decisión. Sostuvo que el acreedor tenía derecho a cobrar el remanente en virtud de la segunda hipoteca, aplicando el principio de prelación hipotecaria, aunque se tratara de una garantía de deuda constituida por un tercero.

Fallo del Tribunal Supremo

Reconocimiento del derecho preferente por garantía de deuda ajena

El Tribunal Supremo confirmó el criterio de la Audiencia y desestimó el recurso de la administración concursal. En su argumentación, el Alto Tribunal subrayó que:

• La garantía de deuda ajena constituye un derecho real que grava un bien concreto, y no genera una relación obligacional personal entre el acreedor y el hipotecante.
• Aunque la hipoteca no figure expresamente en el inventario de bienes del concurso, su validez se mantiene si está inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Con la venta del inmueble, la garantía no se extingue, sino que se subroga sobre el precio, permitiendo al acreedor ejercer su preferencia sobre el remanente, conforme al rango registral.

Así, se declaró que el importe restante tras el pago de la primera hipoteca debía destinarse a la segunda hipoteca, como garantía de deuda ajena, y no a la masa activa.

Relevancia jurídica

Seguridad jurídica para las garantías de deuda

La sentencia aporta claridad sobre el tratamiento de la garantía de deuda ajena en el procedimiento concursal. El Tribunal Supremo refuerza la posición del acreedor hipotecario, incluso cuando el deudor principal no es el concursado. Establece que la garantía prevalece sobre el principio de universalidad del concurso, siempre que esté debidamente constituida e inscrita.

Este fallo consolida la doctrina de que el acreedor con garantía de deuda no necesita figurar en la lista de acreedores del concurso para ejercer su derecho de cobro preferente sobre el valor del bien gravado.

Además, se imponen las costas del recurso a la administración concursal, lo que refuerza la validez y eficacia de la garantía real, incluso en contextos concursales complejos.