noticias conecta

En un edificio único organizado estatutariamente como mancomunidad, integrado por cinco “casas” o portales —configurados como comunidades restringidas, con elementos comunes y gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, realizó determinadas obras sin acuerdo comunitario.

Las obras consistieron en la apertura de dos huecos/puertas en el muro divisorio para comunicar internamente ambos inmuebles, a pesar de que pertenecían a portales distintos. La actuación se ejecutó sin solicitar ni obtener acuerdo comunitario previo, circunstancia que dio origen al conflicto.

La mancomunidad ejercitó acción judicial solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, al considerar que la intervención exigía necesariamente acuerdo comunitario conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Primera instancia

El Juzgado estimó la demanda y ordenó la reposición, al concluir que la actuación no podía realizarse sin acuerdo comunitario, dada su incidencia en la organización del inmueble.

Apelación

La Audiencia Provincial revocó la sentencia, al entender que no era preciso acuerdo comunitario, calificando la actuación como una unión meramente material subsumible en el art. 7.1 LPH.

Casación

El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, reafirmó la centralidad del acuerdo comunitario, casó la sentencia de apelación y confirmó la de primera instancia.

El acuerdo comunitario en el art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013)

La sentencia fija una doctrina clara: el acuerdo comunitario no puede eludirse mediante una distinción artificial entre agregación “material” y agregación “jurídica o registral” cuando la actuación, por su naturaleza y efectos, encaja en el art. 10.3.b) LPH.

El Tribunal subraya que dicho precepto exige acuerdo comunitario previo, adoptado con la doble mayoría de 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación, para supuestos como:

• el aumento de superficie por agregación de elementos colindantes del mismo edificio, y
• las actuaciones que supongan una alteración de la estructura o de la fábrica del inmueble.

La necesidad de acuerdo comunitario se impone aunque no se haya promovido la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. Es la actuación misma, y no su proyección registral, la que activa la exigencia de acuerdo comunitario.

Agrupación entre portales distintos: cuando el acuerdo comunitario resulta imprescindible

El Tribunal Supremo rechaza que el supuesto pueda reconducirse a una simple obra interior amparada por el art. 7.1 LPH. La agrupación funcional de dos elementos privativos pertenecientes a portales distintos:

• desborda el ámbito de las obras que pueden realizarse sin acuerdo comunitario, y
• se integra plenamente en el supuesto del art. 10.3.b) LPH, donde el acuerdo comunitario constituye un requisito ineludible.

La clave no reside solo en la apertura física del muro, sino en los efectos comunitarios derivados de la falta de acuerdo comunitario: la actuación permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el régimen estatutario de gastos y aprovechamientos sin la aprobación de la comunidad.

Afectación de elementos comunes y reforzamiento del acuerdo comunitario

Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:

• incide en elementos comunes definidos estatutariamente, y
• altera la fábrica del edificio en un sentido funcional y organizativo.

Esta afectación refuerza la conclusión de que el acuerdo comunitario no es una exigencia formal secundaria, sino una garantía esencial para la tutela del interés colectivo.

Además, la interpretación estatutaria de los muros separadores entre portales como elementos comunes consolida la idea de que sin acuerdo comunitario la actuación es contraria a Derecho.

Mayoría exigida para el acuerdo comunitario

La conclusión jurídica es inequívoca: la actuación solo podía realizarse mediante:

• un acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada de 3/5 prevista en el art. 10.3.b) LPH, y
• el respeto al régimen estatutario, que no contemplaba la unión de elementos privativos de portales distintos en los términos ejecutados.

Ni la posterior reorganización societaria ni la inexistencia inicial de modificación registral eliminan la obligación de obtener acuerdo comunitario.

Ilegalidad de las obras por ausencia de acuerdo comunitario

Al haberse ejecutado la agrupación sin acuerdo comunitario, el Tribunal Supremo declara la actuación contraria al art. 10.3.b) LPH y a los estatutos. En consecuencia:

• estima el recurso de casación,
• casa la sentencia de apelación, y
• confirma la de primera instancia, que ordenó la reposición del muro y de los elementos alterados, con imposición de costas.

Idea práctica: el acuerdo comunitario como presupuesto decisivo

En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas pertenecientes a portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.

Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos para la comunidad, el acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), se erige en un requisito imprescindible y determinante.